Mi inquilino no paga, o me quieren echar del piso
Un solo mes impagado permite al propietario resolver el contrato y pedir el desahucio. El inquilino puede evitarlo una vez pagando todo en los diez días del requerimiento judicial, salvo que ya se le hubiera requerido fehacientemente treinta días antes.
Derechos de cada parte
El art. 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite resolver por impago de la renta o de cantidades asimiladas, subarriendo no consentido, daños u obras no autorizadas y actividades molestas. En el desahucio el juzgado requiere al inquilino para desalojar, pagar u oponerse en diez días y fija ya la fecha del lanzamiento (art. 438 LEC). El inquilino puede enervar pagando todo en ese plazo, una sola vez y nunca si se le requirió fehacientemente treinta días antes de la demanda (art. 22.4). El burofax no recogido con aviso vale como requerimiento (sentencias del Supremo de 22 de junio y 29 de septiembre de 2022).
Desde el 8 de octubre de 2026, si el inquilino acredita vulnerabilidad y la Administración no ofrece alternativa, es la Administración quien debe pagar o consignar, con suspensión de dos meses (art. 22.6). La demanda debe indicar si es vivienda habitual y si el propietario es gran tenedor (art. 439.6); el Tribunal Constitucional anuló la conciliación previa y la carga de acreditar la vulnerabilidad del ocupante (sentencia de 29 de enero de 2025).
Para el inquilino: duración mínima de cinco años, siete si el propietario es persona jurídica, con prórrogas (arts. 9 y 10); la renta solo se actualiza con pacto expreso y nunca por encima del IRAV (art. 18); tanteo y retracto irrenunciables en treinta días si el piso se vende (art. 25); la fianza devenga interés legal pasado un mes desde la entrega de llaves y ya no puede exigirse seguro de impago (art. 36).
Antes de demandar o de oponerse
Para el propietario, el requerimiento fehaciente treinta días antes de demandar es lo que cierra la enervación. Para el inquilino, los diez días del requerimiento judicial son el único momento para pagar u oponerse; pasado ese plazo, el lanzamiento llega en la fecha fijada. Las novedades de octubre de 2026 proceden de un real decreto ley pendiente de convalidación y las revisamos en cada asunto.
Qué hacemos en tu caso
Estudio
Contrato, pagos, comunicaciones y situación registral.
Requerimiento
Al propietario, requerimiento fehaciente de pago. Al inquilino, reclamación de fianza, reparaciones o prórroga.
Demanda u oposición
Desahucio con reclamación de rentas, u oposición en los diez días.
Lanzamiento o acuerdo
Recuperación de la vivienda y cobro, o entrega pactada cuando conviene.
Qué cuesta
Presupuesto cerrado por fases, por escrito. El desahucio por impago sin oposición es breve y se presupuesta como tal. Si hay condena en costas, cubren los honorarios conforme a la hoja de encargo.
Qué necesitamos ver
- Contrato de alquiler y estado de la vivienda al entrar
- Recibos y justificantes de pago o impago
- Burofaxes y mensajes entre las partes
- Nota simple y, para el propietario, certificación del Registro sobre sus inmuebles
Lo que nos preguntan
Mi inquilino debe dos meses, ¿cuánto tarda el desahucio?
Basta un mes para demandar. Si no se opone ni enerva en diez días, el lanzamiento se practica en la fecha que ya fija el requerimiento.
¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando?
Una sola vez y nunca si se le requirió fehacientemente treinta días antes de la demanda.
No me devuelven la fianza
Se reclama con interés legal desde que pasa un mes de la entrega de llaves.
Me suben el alquiler más del IRAV
No pueden. La actualización exige pacto y nunca supera el IRAV.
Otros problemas parecidos
- Me deben dinero y no me pagan
- He firmado unas arras y la otra parte no cumple
- Me han embargado la cuenta o la nómina por un juicio del que no sabía nada
Información general basada en la ley vigente y en sentencias leídas en su texto íntegro. Revisada el 15 de octubre de 2026. No sustituye al estudio de cada asunto.
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