He firmado unas arras y la otra parte no cumple
Con arras penitenciales el comprador que se aparta pierde la señal y el vendedor que se aparta la devuelve doblada. El Supremo lo aplica aunque el vendedor no diga que desiste.
Qué ha dicho el Supremo
El art. 1454 del Código Civil permite rescindir la compraventa perdiendo el comprador las arras o devolviéndolas el vendedor duplicadas. Hay arras confirmatorias, penales y penitenciales; solo estas últimas son las del art. 1454, y conviene pactarlo de forma expresa porque la calificación la hace el juez según el contrato.
El Supremo condenó el 9 de febrero de 2026 a devolver 20.000 euros por unas arras de 10.000: el vendedor no dijo que desistía, pero su conducta mostraba que no iba a cumplir. Las arras penitenciales no se moderan ni se acumulan a una indemnización. Al revés, el 19 de febrero de 2025 confirmó que el comprador que no escrituró en plazo pierde lo entregado.
Frente a promotoras rige la protección del consumidor: es abusiva la cláusula que le permite retener el 50 por ciento sin probar daño (sentencia de 25 de mayo de 2026, devolución de 29.860 euros) y la que se aparta del art. 1454 en perjuicio del comprador (sentencia de 9 de abril de 2026). El retraso en entregar la vivienda se indemniza por sí mismo con el alquiler de una vivienda similar (sentencia de 10 de septiembre de 2026).
Antes de resolver
No cualquier retraso del vendedor da derecho al duplo: hace falta un incumplimiento que equivalga a apartarse del contrato. Y el comprador que no consigue la hipoteca pierde la señal salvo que el contrato lo condicione. Ante el incumplimiento, el art. 1124 permite exigir el cumplimiento o resolver, con daños en ambos casos.
Qué hacemos en tu caso
Revisión
Calificamos las arras y te decimos qué puedes exigir.
Requerimiento
Requerimiento fehaciente para escriturar o devolver el duplo.
Demanda
Reclamación del duplo, de lo entregado o del cumplimiento, con intereses.
Ejecución
Hasta el cobro o el otorgamiento de la escritura.
Qué cuesta
Presupuesto cerrado por fases, por escrito. La revisión de un contrato de arras antes de firmarlo es un encargo breve con precio fijo. Si hay condena en costas, se destinan a cubrir los honorarios conforme a la hoja de encargo.
Qué necesitamos ver
- Contrato de arras o reserva y justificante de lo entregado
- Comunicaciones con el vendedor, la promotora o la agencia
- Nota simple de la vivienda
Lo que nos preguntan
El vendedor no se presenta a firmar, ¿cobro el doble?
Si son arras penitenciales y su conducta muestra que no va a cumplir, sí.
No me conceden la hipoteca, ¿pierdo la señal?
Sí, salvo que el contrato condicione la compra a la financiación. Conviene incluirlo antes de firmar.
La promotora se queda con la mitad, ¿es legal?
En un contrato no negociado con un consumidor, no, si no prueba un daño real. El Supremo lo anuló en mayo de 2026.
¿Pueden pedirme algo por encima de las arras?
Con arras penitenciales, no. Con otras clases, depende del contrato.
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Información general basada en la ley vigente y en sentencias leídas en su texto íntegro. Revisada el 15 de octubre de 2026. No sustituye al estudio de cada asunto.
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