Pagué todos los gastos de la hipoteca, ¿puedo recuperarlos?
Sí. Si la cláusula te cargó todos los gastos, el banco debe devolverte el registro, la gestoría, la tasación y la mitad de la notaría, con intereses desde que pagaste. El plazo para pedir la devolución no empieza hasta que la cláusula se declara nula.
Qué dice el Supremo
La cláusula que carga al prestatario todos los gastos de la hipoteca es abusiva y nula (art. 83 de la Ley de Consumidores). El Pleno del Supremo fijó el reparto en sentencia de 27 de enero de 2021: registro, gestoría y tasación al banco, notaría por mitad, y el impuesto de actos jurídicos documentados al cliente. Lo reiteró el 29 de enero de 2026.
La acción de devolución no prescribe mientras no se declare nula la cláusula: el Pleno resolvió el 14 de junio de 2024 que el plazo cuenta desde la firmeza de la sentencia de nulidad, salvo que el banco pruebe que el cliente conocía antes la abusividad, y lo repitió el 20 de abril de 2026. Las hipotecas de 2008 o 2010 siguen siendo reclamables.
Para las hipotecas firmadas desde junio de 2019 la ley reparte ya los gastos (art. 14.1 e de la Ley 5/2019): tasación al prestatario; gestoría, notaría y registro al banco; las copias, a quien las pida.
Cuándo la cosa cambia
La comisión de apertura no se recupera siempre: el Supremo validó en enero de 2026 una comisión del 0,30 por ciento informada con claridad. Solo cae la que fue opaca o desproporcionada. Tampoco se devuelve el impuesto, que la ley atribuía al prestatario.
Hace falta la escritura y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las tienes, se piden a la notaría y a la gestoría.
Qué hacemos en tu caso
Estudio
Revisamos la escritura y las facturas y calculamos lo que te corresponde con intereses.
Reclamación al banco
Escrito al servicio de atención al cliente. Si se allana después, paga las costas.
Demanda
Nulidad de la cláusula y devolución de las cantidades con intereses legales desde cada pago.
Cobro
Seguimiento hasta el ingreso y, si hay condena en costas, su tasación y cobro.
Qué cuesta
Honorario fijo por fases con provisión al inicio y un complemento por éxito sobre lo recuperado, todo por escrito antes de empezar. Si el juzgado condena en costas al banco, se destinan a cubrir los honorarios conforme a la hoja de encargo.
Qué necesitamos ver
- Escritura del préstamo hipotecario
- Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación
- Justificante del pago de la comisión de apertura, si la hubo
- Reclamaciones previas al banco, si las hiciste
Lo que nos preguntan
Mi hipoteca es de 2009, ¿ha prescrito?
No. El plazo para pedir la devolución no empieza hasta que se declara nula la cláusula, según el Pleno del Supremo de 2024.
¿Cuánto se suele recuperar?
Registro, gestoría y tasación enteros y la mitad de la notaría, más los intereses legales desde cada pago. Depende del importe de la hipoteca; lo calculamos en el estudio.
¿Y la comisión de apertura?
Solo si fue opaca o desproporcionada. Hay que leer la escritura antes de prometer nada.
Ya cancelé la hipoteca, ¿puedo reclamar?
Sí. La cancelación no impide pedir la nulidad de la cláusula ni la devolución.
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Información general basada en la ley vigente y en sentencias leídas en su texto íntegro. Revisada el 15 de octubre de 2026. No sustituye al estudio de cada asunto.
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